近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗e='color: #ff0000; line-height: 24px;'>塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗