OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)单层(céng)以一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产业空(kōng)间(jiān)资产上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pá唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星i)除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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